Allgemeine Kostensteigerung

Allgemeine Kostensteigerung Der Anstieg der Betriebskosten darf pauschal auf den Mietzins umgelegt werden. Dabei gelten von Kanton zu Kanton unterschiedliche Pauschalen Max Wirz

Auch die Betriebskosten für die Liegenschaft dürfen Sie als Vermieter auf den Mietzins überwälzen sofern die Betriebskosten nicht separat als Nebenkosten ausgeschieden werden. 

Der wichtigste Betriebskostenblock ist sicher Instandhaltung/Unterhalt. Fast alle Ausbauten – vom IV Fenster über das Parkett bis zum Waschbecken haben eine kalkulatorische Lebensdauer und müssen vom Vermieter gelegentlich erneuert werden. Auch Gebäudeversicherung, Verwaltung und verschiedene Objektsteuern & Gebühren zählen zu Verwaltungskosten.

Berechnung

Um die Mietzinsberechnung vor Schlichtungsbehörden so einfach und pragmatisch wie möglich zu gestalten, lassen die meisten Schlichtungsbehörden sogenannte Unterhaltspauschalen zu. Somit kann die indirekte Methode auch bei der allgemeinen Kostensteigerung Anwendung finden.

  • Die jährlichen Pauschalen unterscheiden sich je nach Praxis der jeweiligen Schlichtungsstelle sehr deutlich. Sie reichen von 10% der Teuerung über 0.25% pro Jahr bis hin zu 1% pro Jahr. Teilweise werden sogar je nach Alter der Liegenschaft unterschiedlich Pauschalen verwendet.

  • Die Berechnung der Mietzinserhöhung erfolgt monatsgenau – d.h. für 1 Jahr und 4 Monate würde der Mietzins bei einer Pauschale von 1% jährlich um 1.33% erhöht.

  • Anders als bei Referenzzinsen und Teuerung, die nur bis zum aktuellen Zeitpunkt bekannt sind, ist die Pauschale für die Kostensteigerung im Voraus bekannt. Somit kann als Ende der Berechnungsperiode der Monat auf den die Mietzinsanpassung erfolgt – also der nächste Kündigungstermin - eingegeben werden. Als Beginn der Berechnungsperiode gilt der Folgemonat der letzten Kostenaufrechnung.

  • Wenn als Pauschale 10% der Teuerung verwendet wird (Appenzell Ausserrhoden & St. Gallen), so wird der letzte bekannte Indexstand verwendet, also in der Regel der des Vormonats.

Gesetzliche Grundlagen

Diese Pauschalen für die allgemeine Kostensteigerung sind im Gesetz nicht vorgesehen und die Anwendung der Pauschalen wird vom Bundesgericht als eindeutig nicht zulässig angesehen. 

Daher müssen Mieter solche Pauschalen nicht akzeptieren und können vom Vermieter einen Nachweis der effektiven Kostensteigerungen verlangen. Der Vermieter muss dazu die durchschnittlichen Kosten der drei Jahre vor der geplanten Mietzinserhöhung mit den durchschnittlichen Kosten der drei Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung vergleichen. 

Die Berechnung der effektiven Kostensteigerung erfordert also eine Kostenaufstellung über insgesamt 6 Jahre die teilweise recht lang zurückliegen können. Für Vermieter ohne professionelle Buchhaltung ist diese Anforderung schwer zu erfüllen. 

Vermieter Tipps

Verlangt der Mieter die Berechnung der effektiven Kostensteigerung, sollten Sie als Vermieter prüfen, ob es einfacher ist die Unterhaltskosten mit der direkten Methode zu berechnen. Dies erfordert die Berechnung der effektiven Kosten (nicht Steigerung!) über die vergangen 3 Jahre und der tatsächlichen Hypothekarkosten, welche sicher leicht zu belegen sein sollten. Dies setzt natürlich voraus, dass die tatsächlichen Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind. Die jährlichen pauschalen dürften nämlich in der Tat ziemlich günstig sein.

Die effektive Kostensteigerung betrachtet Ihre tatsächlichen Ausgaben (Cash-out), obgleich Inventar über seine Lebensdauer kontinuierlich an Wert verliert. Zudem ist es häufig günstig Inventar gleichzeitig zu ersetzen.  Somit sich nach einer Sanierung eine vermutlich zu hoch angesetzte effektive Kostensteigerung und in den Perioden zwischen Sanierungen eine zu niedrig angesetzte effektive Kostensteigerung.

Relevante Gesetze: 

  • VMWG 12 | VMWG 16  | OR 269a 

Bundesgerichtsentscheidzur allgemeinen Kostensteigerung 

  • BGE (4C.157/2001) vom 1.10.2001:
    Eine Pauschale zurFestlegung der Kostensteigerung ist unzulässig; massgeblich ist der Durchschnitt der effektiven Kostenwährend mehrerer Jahre. Nur ausnahmsweise sindPauschalen zulässig, nämlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlichhohe oder ungewöhnlich tiefe Positionen aufweisen und damit dieeffektiven Kosten im Erhöhungszeitpunkt nicht korrekt wiedergeben. 

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