Kostenmiete & übersetzter Kaufpreis als Mietpreisbremse

Kostenmiete & übersetzter Kaufpreis als Mietpreisbremse Die Rendige auf den Wert der Immobilie bestimmt die zulässige Kostenmiete, und die Kostenmiete den zulässigen Kaufpreis. Ein Zirkelschluss! Max Wirz

Die Definition des angemessenen – also nicht übersetzten – Kaufpreises wird aus der ortsüblichen Rendite (=Mietzins) hergeleitet. Sie kehrt also die Argumentation der angemessenen Rendite auf den Immobilienwert (Prinzip der Kostenmiete) um. Gemeinsam bilden beide Einschränkungen einen Zirkelschluss und somit eine effektive Mietpreisbremse, welche die orts- oder quartierüblichen Mieten als Obergrenze für Bestandsimmobilien festsetzt.   

Mietdynamik trotz «Mietzinsbremse»

Wir stellen fest, dass für Bestandsimmobilien der Mietzins auf das ortsübliche Niveau hochgesetzt werden kann. Diese ist in der Regel leichter möglich, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. 

Tatsächlich steigen Mietpreise aber trotz Mietpreisbremse teils deutlich schneller als die Unterhaltskosten. Dafür gibt es verschiedene Gründe.

  • Bei Neubauten (oder Ersatzneubauten) werden die tatsächlichen Baupreise inklusive Grundstückpreis verwendet. Das Prinzip des übersetzten Kaufpreises greift bei Grundstücken selten – obgleich es Grundsätzlich natürlich anwendbar wäre. 

  • Längst nicht alle Mieter wehren sich gegen missbräuchliche Mietzinse; vor allem dann nicht, wenn die Erhöhungen in kleinen Schritten stattfinden und durch Mieterwechsel intransparent werden.

  • Bei geringfügigen Anpassungen des Mietpreises wird die Mietzinserhöhung fast immer mit der im nächsten Kapital ausführlich beschriebenen indirekten Methode berechnet. Diese ermöglicht eine kontinuierliche Steigerung des Mietzinses.

Mit der direkten Methode wird der kostendeckende Mietzins basierend auf den tatsächlichen absoluten Kosten berechnet. Einschränkungen – wie zum Beispiel Quartierüblichkeit – verhindern ein schnelles hochsetzen der Mieten, wenn eine hohe Nachfrage dies zulassen würde. Langfristig gibt es jedoch Mechanismen die eine Angleichung von effektivem Mietzins und am Markt möglichen Mietzins erlauben. Die Steigerung des Mietzinses wird tatsächlich gebremst.

Bundesgerichtsentscheide zur missbräuchlichen Mietzinserhöhung und Orts- & Quartierüblichkeit

  • BGE (120 II 302)
    Ein Mietzins muss marktkonform sein.Ausserdem soll das geltende Gesetz verhindern, dass der Vermieter einen übersetztenErtrag aus der Mietsache zieht. 

  • BGE (117 II 452)
    Die so genannten absolutenMietzinserhöhungsgründe - ungenügende Rendite, Anpassung an die Orts- undQuartierüblichkeit - können in einem laufenden Mietverhältnis nur insoweitangerufen werden, als sich die Verhältnisse seit der letztenMietzinsfestsetzung verändert haben. 

  • BGE (127 III 411)
    Das Bundesgericht lockert dieRechtsprechung betreffend Zimmeranzahl. Die Anzahl Zimmer müssen nichtmathematisch präzise mit den Zimmern des Ausgangsobjekts übereinstimmen. 

  • BGE (4C 176/2003) vom 13.01.2004:
    Eine Mietzinsstatistik (vorliegenddas Mietpreisraster der Stadt Basel) kann zum Vergleich dienen, sofern dieStatistik sämtliche Merkmale, die für die Beurteilung der Orts- undQuartierüblichkeit vorausgesetzt sind, mitberücksichtigt. Im vorliegendenFall waren zwar nicht sämtliche Merkmale gegeben, dennoch wurde die Statistikals grober Raster beigezogen, da der in Frage stehende Mietzins um die Hälftetiefer war als der statische Wert. 

  • BGE (4C.275/2004) vom 26.10.2004:
    Die vergleichbarenObjekte müssen grundsätzlich im gleichen Quartier liegen.Vorliegender Entscheid klärt jedoch noch immer nicht die Frage, ob nichtausnahmsweise auch ein angrenzendes, nach den wesentlichen Kriterien kaum vomQuartier des Ausgangsobjektes unterscheidbares Quartier zum Vergleichherangezogen werden darf. 

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Wir haben alle Artikel zum optimalen Mietzins in einem übersichtlichen pdf zusammengefasst. Voila ;-)

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