Mieter können durch Einreichen eines Mieterbegehrens eine Mietzinsherabsetzung verlangen, wenn erhebliche Mängel oder Beeinträchtigungen am Mietobjekt vorliegen, wobei die Anfrage eine schriftliche Mitteilung zwingend ist.
Mieter können eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen und sich dabei auf einen Missbräuchlichen Mietzins berufen.
Genauso wie Sie bei Mietzinserhöhungen mit veränderten Kosten oder einer nicht zureichenden Rendite argumentieren, kann auch Ihr Mieter eine Mietzinssenkung verlangen und sich dabei auf eine zu hohe Rendite – also einen Missbräuchlichen Mietzins – berufen.
Als Vermieter sind Sie aber nicht verpflichtet eine Mietzinsreduktion von sich aus anzubieten. Der Mieter muss sich selber um eine Mietzinssenkung bemühen. Auch können Mieter Mietzinssenkungen nicht rückwirkend einklagen. In den meisten Fällen verlangen Mieter in Folge einer Referenzzinssenkung eine Senkung des Mietzinses, aber im Prinzip können Mieter auch sonst – insbesondere aber direkt nach Beginn des Mietverhältnisses – eine Mietzinssenkung verlangen. Verlangt ihr Mieter also eine Mietzinssenkung, gehen Sie wie folgt vor:
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Eingeschrieben: Ihr Mieter sollte die Mietzinssenkung per eingeschriebenem Brief verlangen. Vergisst ihr Mieter den Brief eingeschrieben zu senden, sollten Sie fair bleiben und ihm den Empfang des Briefes umgehend bestätigen. Sie haben den Brief schliesslich erhalten und verhalten sich unkorrekt, wenn Sie den Erhalt abstreiten. Ihr Mieter würde den Fehler beim nächsten Mal nicht wiederholen und ihnen zurecht misstrauen.
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Nächster Kündigungstermin: Ihr Mieter sollte die Mietzinssenkung auf den nächsten Kündigungstermin einfordern. Fordert er einen anderen Termin, so bestätigen Sie den Erhalt und machen Sie ihren Mieter darauf aufmerksam, dass diese erst auf den nächsten möglichen Kündigungstermin möglich ist.
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Frist für Stellungnahme: Ihr Mieter kann von Ihnen eine Stellungnahme auf sein Ansinnen fordern und dafür eine Frist – üblicherweise 30 Tage - setzen. Setzt Ihr Mieter ihnen eine deutlich kürzere Frist die ihnen zu wenig Zeit lässt, die Berechtigung der Mietzinsreduktion zu prüfen oder sich gegebenenfalls beraten zu lassen, so teilen Sie ihrem Mieter mit, das die Frist zu kurz ist und wann er ihre Stellungnahme erhalten wird.
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Prüfen und Gegenrechnung: Prüfen Sie die Begründung ihres Mieters und stellen Sie gegebenenfalls ihrerseits eine Berechnung auf. So sind Forderungen nach Mietzinssenkung infolge von Referenzzinssenkungen in der Regel gerechtfertigt, würden aber mehr als ausgeglichen durch andere Faktoren. Mehr dazu in den Kapiteln zur Mietzinsberechnung nach der «direkten Methode» und der «indirekten Methode».
Kommt es nicht zu einer Einigung mit Ihrem Mieter, so darf sich dieser an die Schlichtungsbehörde wenden und eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Er hat dazu nach Ende der ihnen gesetzten Frist noch 30 Tage Zeit. Das Schlichtungsverfahren ist in fast allen Kantonen kostenlos. Die Schichtungsbehörde wird versuchen eine Einigung zwischen Ihnen und ihrem Mieter herbeizuführen. Dazu kann die Schlichtungsbehörde entscheiden ob sie:
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Den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitet (der Gültigkeit erlangt, wenn er von beiden Parteien angenommen wird)
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Auf Antrag des Mieters (Klägers) einen Entscheid fällt (Kantonale Unterschiede beachten. Maximaler Streitwert von 2000 CHF)
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Dem Mieter eine Klagebewilligung erteilt
Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, so ist dieses – im Gegensatz zur Schlichtung – für Sie nicht mehr kostenlos. Sie sollten also Ihre Chancen mit einem Anwalt näher abklären.
Relevante Gesetze: OR 270a | ZPO 208
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