Mietzinsänderung nach der direkten Methode

Mietzinsänderung nach der direkten Methode Mietzinserhöhungen sind im laufenden Mietverhältnis nur dann möglich, wenn sich die Verhältnisse im laufenden Verhältnis verändert haben Max Wirz

Mietzinserhöhungen aufgrund absoluter Gründe – also Ortsüblichkeit oder ungenügende Rendite – sind im laufenden Mietverhältnis nur dann möglich, wenn sich die Verhältnisse auch im laufenden Verhältnis verändert haben. Der Mieter muss also zu Beginn des Mietverhältnisses darauf vertrauen können, dass der angezeigte Mietzins Kostendeckend und angemessen ist (Vertrauensgrundsatz, Art 9, Abs 2 VMM). Umgekehrt darf ein Mieter jedoch auch im laufenden Mietverhältnis prüfen lassen, ob eine missbräuchlich hohe Rendite erzielt wird.

Daher kommt die Mietzinsbestimmung nach der direkten Methode vor allem bei Erstbezug, Mieterwechsel, sowie nach grösseren Renovationen oder auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters hin zum Einsatz.

Durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage kann sich der Wert einer Immobilie zum Teil deutlich verändern. In den vergangenen Jahren – und ganz besonders in den Ballungsgebieten – sind die Hauspreise und damit auch das Eigenkapital der Besitzer häufig stark im Wert gestiegen. 

Nehmen wir an Sie haben im Jahre 2005 eine Immobilie für CHF 1 Million gekauft – finanziert mit CHF 400‘000 Eigenkapital und einer Hypothek über CHF 600‘000. Wenn sich der Wert der Immobilie inzwischen auf CHF 2 Millionen erhöht hat, und die Hypothek nicht getilgt wurde, so beträgt der Marktwert des Eigenkapitals nun CHF 1.4 Millionen. 

Der theoretische Ertrag auf das zusätzliche Eigenkapital – verzinst mit Referenzzins + 0.5% - würde bei einem Referenzzins von 1.5% also immerhin CHF 20‘000 pro Jahr betragen [CHF 1 Mio x (1.5% + 0.5%)].

Der Buchwert des Eigenkapitals bleibt jedoch, sofern das Haus nicht den Besitzer wechselt, bei CHF 400‘000. Da die Kostenmiete auf dem Buchwert basieren, können Sie als Immobilienbesitzer nun nicht einfach so die Miete hochsetzen. Es stehen dem Vermieter folgende Ansätze offen:

Orts- und Quartierüblichkeit

Sie dürfen den Mietzins für ein Mietobjekt hochsetzen und sich dabei auf Ortsüblichkeit berufen, wenn Sie mindestens 5 vergleichbare Mietobjekte mit genauso hohem Mietzins finden. Die Mietobjekte müssen dabei betreffend Lage (gleiches Quartier), Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode vergleichbar sein. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Ortsüblichkeit vor Gereicht nur sehr schwer zu beweisen ist.
Relevante Gesetze: VMWG 11 | OR 269 | OR 269a

Eigentümerwechsel des Mietobjektes

Bei einem Eigentümerwechsel (auch Handänderung) zahlt der neue Eigentümer üblicherweise den Marktpreis welcher in der Folge zum neuen Buchwert der Immobilie wird. 

Nun darf der neue Eigentümer den Mietzins erhöhen indem er nachweist, dass er aus seiner neu erworbenen Immobilie keinen genügenden Ertrag gemäss Kostenmiete erzielen kann. 

Allerdings gibt es auch hier eine Einschränkung: Der Kaufpreis darf nicht übersetzt (zu hoch) sein. Dies ist dann der Fall, wenn „der Kaufpreis den Ertragswert, berechnet auf den orts- oder quartiersüblichen Mietzinsen, erheblich übersteigt“ (VMWG 10). 

Im Gegensatz zu Orts- und Quartierüblichkeit, ist die Renditeberechnung nach Verkauf (Handwechsel) häufig gut beweisbar. 

Relevante Gesetze: VMWG 10 | OR 261 | OR 269a | 269d 

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Wir haben alle Artikel zum optimalen Mietzins in einem übersichtlichen pdf zusammengefasst. Voila ;-)

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