Mietzinsvorbehalt

Mietzinsvorbehalt Wenn Sie den möglichen Mietzins nicht voll ausschöpfen möchten, so können Sie im Mietvertrag einen Mietzinsvorbehalt anbringen. Max Wirz

Wenn der Vermieter den möglichen Mietzins nicht voll ausschöpfen möchte, so kann er im Mietvertrag eine Mietzinsreserve – auch Mietzinsvorbehalt genannt – anbringen. 

Dies kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel gemäss direkter- oder indirekter Methode ein höherer Mietzins möglich wäre, als im aktuellen Marktumfeld realisiert werden kann. Ein formell korrekt angebrachter Vorbehalt ermöglicht dem Vermieter die Erhöhung des Mietzinses zu einem späteren Zeitpunkt in einem möglicherweise günstigeren Marktumfeld nachzuholen.

Wird ein nicht voll ausgeschöpfter Mietzins nicht formell korrekt im Mietvertrag begründet,

  • verfallen Ansprüche gemäss indirekter Methode vollständig

  • verfallen Ansprüche gemäss direkter Methode – also ungenügende Rendite oder ortsübliche Miete – bis zum nächsten Mieterwechsel.

Die Begründung liegt im «Vertrauensgrundsatz», nach dem ein Mieter davon ausgehen darf, dass die angezeigte Miete zu Beginn des Mietverhältnisses kostendeckend und angemessen ist. Ein korrekt angebrachter Mietzinsvorbehalt muss folgende Kriterien erfüllen:  

  • Für den Mieter muss klar verständlich sein, dass der Vermieter die Miete zu einem späteren Zeitpunkt erhöhen darf.

  • Eindeutig quantifiziert, also in CHF oder als Prozentsatz des Mietzinses.

  • Klar begründet –  es muss deutlich werden auf welche direkten (angemessene Rendite & ortsüblich) oder indirekten Anpassungsgründe sich der Vorbehalt bezieht.

Erst nachdem der Vermieter – formell mit dem kantonalen Formular zur Mietzinsanpassung - den Vorbehalt für eine Mietzinserhöhung gelten gemacht hat, kann der Mieter den Vorbehalt anfechten. Wird der Mietzinsvorbehalt vom Mieter angefochten, so muss der Vermieter den Mietzinsvorbehalt vor der Schlichtungsbehörde begründen. 

Oft kann sich ein Vorbehalt aus verschiedenen einzelnen Elementen zusammensetzen. Diese können auch einzeln zur Mietzinserhöhung genutzt werden. Dabei ist es aber wichtig die nicht verwendeten Vorbehalte erneut als solche im neuen Mietvertrag oder dem Formular zur Mietzinsanpassung geltend zu machen.

Relevante Gesetze: VMWG 18 | OR 269a 

Bundesgerichtsentscheid zumMietzinsvorbehalt 

  • BGE (117 II 161)
    Die Anbringung eines klaren Vorbehalts im Mietvertrag istnotwendig, wenn sich der Vermieter auf Erhöhungsgründe berufenwill, die bereits vor Vertragsabschluss eingetreten sind. 

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