Was ist der optimale Mietzins - Marktmiete vs. Kostenmiete Welchen Mietzins sollten Sie anstreben - und wie kommen Sie dahin Max Wirz
Den optimalen Mietzins festlegen
Selbstverständlich müssen Sie bei der Mietzinserhöhung alle formalen Bedingungen erfüllen. Aber viel spannender ist doch die Frage, welches Mietzinsniveau Sie anstreben sollten, und wie Sie dorthin kommen. Dazu müssen Sie zwei Fragen beantworten:
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Was ist die am Markt mögliche Miete – also wieviel würden Mieter für Ihre Wohnung bezahlen?
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Wie hoch dürfen Sie gemäss Mietrecht die Miete aktuell setzen – und wie können Sie diese Obergrenze im Laufe der Zeit erhöhen?
Als Vermieter ist für Sie der niedrigere dieser beiden Werte bindend. Wenn sie den Mietzins oberhalb des am Markt möglichen Levels ansetzen, werden sie Ihre Wohnung nur schlecht vermieten können. Setzen Sie einen gemäss Mietrecht «missbräuchlich» hohen Mietzins fest, so kann der Mieter gegen diesen gerichtlich vorgehen.
Ziel der Mietgesetze ist es, Mieter vor plötzlichen oder überzogenen Mietzinserhöhungen zu schützen. Allerdings darf der Vermieter seine Kosten – und dies beinhaltet die Kapitalkosten – auf den Mietzins umlegen. So fliessen eine steigende Nachfrage und hohe Verkaufspreise für Objekte mit einiger Verzögerung auch in das Mietzinsniveau mit ein.
Daher ist es nicht überraschend, dass im aktuellen Marktumfeld sehr häufig am Markt ein höherer Mietzins realisierbar wäre als gemäss Mietgesetzen zulässig. Es gibt aber auch Ausnahmen. In wirtschaftlich schwächeren Randgebieten mit geringer Zuwanderung ist die Nachfrage nach Wohnraum mitunter so niedrig, dass die Marktmiete die effektive Obergrenze ist. Auch im sehr gehobenen Preissegment wurde in den vergangenen Jahren ein grosses Angebot geschaffen, so dass häufig die Marktmiete unter der gesetzlich zulässigen Miete liegt.
Kostenmiete vs. Marktmiete
Grundsätzlich soll der Mietzins die Kosten des Vermieters widerspiegeln. Weiter muss sich ein Mieter darauf verlassen können, dass ein Anfangsmietzins die Kosten des Vermieters widerspiegelt. Wie genau der zulässige Mietzins berechnet wird, erklären wir detailliert in den Kapiteln zur «direkten Methode» und zur «indirekten Methode».
Die am Markt mögliche Miete ist NICHT die quartierübliche Miete. Je weniger Einschränkungen Vermieter bei der Festsetzung des Mietzinses haben, desto eher wird jedoch die am Markt mögliche Miete widergespiegelt.
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Im laufenden Mietverhältnis dürfen Mietzinserhöhungen nur tatsächliche Kostensteigerungen widerspiegeln.
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Einfacher sind Mietzinserhöhungen im Rahmen von Mieterwechseln. Hier kann der Mietzins häufig um bis zu 10% erhöht werden. Allerdings hat der Mieter Anspruch den vorherigen Mietzins zu erfahren und kann innerhalb der ersten 30 Tage den Mietzins als «missbräuchlich» - also höher als die Kosten – anfechten.
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Nach einer Sanierung haben sich die Kosten der Wohnung offensichtlich verändert und eine Mietzinserhöhung ist leichter zu belegen.
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Beim Erstbezug kann der Marktpreis über die Kapitalkosten leicht auf den Mietzins umgelegt werden. Ausserdem gibt es keinen alten Mietzins auf dem sich die Erhöhung beziehen könnte.
Gerade sanierte oder erstvermietete Wohnungen spiegeln also vermutlich den Marktpreis besonders gut wider., so sind diese Objekte eine gute Vergleichsbasis. Befindet sich ihre Wohnung in einem schlechteren Zustand, so sollten Sie nach vergleichbaren Objekten suchen. Um dem am Markt möglichen Mietzins herauszufinden, sollten sie also nach Wohnungen suchen (1) die Ihrem Objekt in möglich vielen Punkten ähnlich sind und (2) die gerade saniert wurden oder zum Erstbezug ausgeschrieben sind.
Ist ihre Wohnung jedoch älter und wurde schon länger nicht mehr saniert, so schliessen sich beide Punkte aus. In diesem Fall suchen Sie separat nach ähnlichen und nach erstvermieteten Objekten. Sie erhalten immerhin schon einmal eine Spanne für ihren Markt-Mietzins.
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