Zusammenfassung - indirekte Methode

Zusammenfassung - indirekte Methode Steigende Konsumentenpreise, Referenzzins, oder allgemein die Teuerung erlauben Ihnen den Mietzins anzuheben. Max Wirz

Den angemessenen Mietzins nach der direkten Methode zu berechnen ist äusserst aufwendig. Glücklicherweise gibt es mit der indirekten Methode eine pragmatische Alternative, die es erlaubt den Mietzins inkrementell an die tatsächlichen Kosten anzupassen. 

Die indirekte Methode nimmt an, dass der aktuelle Mietzins als er festgelegt wurde – also bei Vertragsunterzeichnung oder bei der letzten Mietzinsanpassung – angemessen war. Somit kann der neue Mietzins inkrementell an veränderte Aufwände des Vermieters angepasst werden und eine aufwändige Neuberechnung des angemessenen Mietzinses entfällt. Die indirekte Methode baut also auf der direkten Methode auf. 

Wann kommt die «indirekte Methode» zum Einsatz?

Im bestehenden Mietverhältnis und auch bei Mieterwechsel kommt fast immer die indirekte Methode zum Einsatz, da sie mit deutlich geringerem Aufwand verbunden ist.

Sollte der Mietzins nach der direkten Methode jedoch nicht kostendeckend sein, so darf der Vermieter die tatsächlichen Kosten gemäss der direkten Methode nachweisen und den Mietzins entsprechend erhöhen. 

Ebenso kann der Mieter im Schlichtungsverfahren oder vor Gericht eine neue Rentabilitätsberechnung – also eine Mietzinsberechnung nach der direkten Methode – einfordern, wenn er argumentiert, dass der aktuelle Mietzins zu hoch, also missbräuchlich ist.

Aufwände und Berechnungsfaktoren

Um die Miete im laufenden Mietverhältnis oder bei Mieterwechseln einfach und transparent den veränderten Kosten anzupassen, werden Pauschalen verwendet. Der Ausgleich der Kapitalkosten ist an den Referenzzins und die Teuerung gekoppelt. Betriebskosten und Nebenkosten werden über eine Pauschale für allgemeine Kostensteigerung abgegolten.

  • Referenzzins: Hypothekarzinsen sind häufig der wichtigste Kostenblock für Hausbesitzer. Daher wird der Mietzins angepasst, wenn sich der Referenzzinssatz (durchschnittlicher Hypothekarzins in der Schweiz) verändert. Dabei wird von einer Fremdkapitalquote von 60% ausgegangen. Diese wird nach Rückzahlung der zweiten Hypothek erreicht und aus steuerlichen Gründen in der Regel auch nicht unterschritten. 

  • Teuerung: Durch Teuerung (entspricht Inflation) verliert der Ertrag auf das Eigenkapital an Wert. Daher wird der Mietzins an die Teuerung angepasst und der reale Ertrag bleibt stabil. Aus 60% Fremdfinanzierung (Annahme oben) ergeben sich folgerichtig 40% Eigenkapital.

  • Allgemeine Kostensteigerung: Auch die Betriebskosten für die Liegenschaft müssen über den Mietzins gedeckt werden. Hierbei wird mit regional unterschiedlichen Pauschalsätzen gerechnet. Diese bewegen sich zwischen 0% und 1% jährlich und ergeben sich aus der Auslegungspraxis der lokalen Schlichtungsstellen & Mietgerichte. 

  • Wertsteigernde Massnahmen: Ein Kostendeckender Mietzins beinhaltet Instandhaltung – also das Ersetzen von Ausstattungsgegenständen am Ende ihrer Lebensdauer. Oft wird jedoch zum Beispiel der alte Gasherd durch einen Induktionsherd ersetzt oder die alten Fenster durch moderne Dreifachverglasung. In diesen Fällen darf der Mehrwertanteil linear über seine Lebensdauer abgeschrieben werden. Die wertsteigernde Massnahme deckt also Instandhaltungskosten (Abschreibung) für zusätzliche Ausstattung aus. 

Dabei fällt auf, dass die Kapitalkosten für die zusätzliche Ausstattung/Renovation nicht berücksichtigt werden. 

Nutzen Sie die unten aufgeführten (kostenlosen) Mietzinsrechner um sich schnell einen Überblick zu verschaffen und um Formulare korrekt auszufüllen.

Mietzinsanpassung

Steigende Konsumentenpreise, Referenzzins, oder allgemein die Teuerung erlauben Ihnen den Mietzins anzuheben. Umgekehrt haben Ihre Mieter Anspruch auf Mietsenkung, wenn Referenzzins & Co sinken. 

  • Referenzzins, Teuerung, Kostensteigerung, und Wertsteigernde Massnahmen wirken kumulativ und lassen sich verrechnen. Gut möglich, dass zum Beispiel eine Referenzzinssenkung durch Teuerung & allgemeine Kostensteigerung kompensiert wird.

  • Mietzinsanpassungen gelten immer ab dem nächsten Kündigungstermin und können nicht rückwirkend vorgenommen werden. Reagieren Sie darum so bald wie möglich, wenn sich zum Beispiel der Referenzzins erhöht

  • Mietzinssenkungen müssen Sie nicht proaktiv an Ihre Mieter weitergeben. Sobald der Mieter Ihnen ein eingeschriebenes Senkungsbegehren zustellt, sollten Sie aber den Mietzins anpassen um ein mögliches Schlichtungsverfahren zu vermeiden (siehe «Schlichtung & Gericht»). 

  • Bei befristeten Mietverträgen oder gestaffelten Mietzinsen besteht kein Anspruch auf Mietzinssenkung oder Mietzinserhöhung. Bei indexierten Mieten rechtfertigt nur der Konsumentenpreisindex (Teuerung) eine Mietzinsanpassung.

Relevante Gesetze:

  • VMWG 13 | OR 270a 

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Wir haben alle Artikel zum optimalen Mietzins in einem übersichtlichen pdf zusammengefasst. Voila ;-)

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